Immobilie als Kapitalanlage in Spanien: Rendite, Vermietung, Steuern

Zwei Arten von Rendite

Bei einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage sollten Sie zwei Renditequellen getrennt betrachten:

• Laufende Mietrendite: Einnahmen aus der Vermietung abzüglich Betriebskosten, im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.
• Wertsteigerung: Die langfristige Preisentwicklung der Immobilie selbst, unabhängig von Mieteinnahmen.

Küstenlagen mit hoher touristischer Nachfrage (bestimmte Zonen an der Costa Blanca, Südwest-Mallorca) zeigten in den vergangenen Jahren sowohl solide Mietauslastung als auch stabile Wertsteigerung – Garantien gibt es dabei naturgemäß nie.

Die Lizenzfrage zuerst klären

Bevor Sie eine Immobilie als Vermietungs-Investment kaufen, ist die wichtigste Frage: Ist für dieses Objekt eine Ferienvermietungslizenz (Licencia Turística) vorhanden oder realistisch erhältlich? In manchen Gemeinden – insbesondere Teilen Mallorcas – ist die Vergabe neuer Lizenzen limitiert oder ausgesetzt. Eine Immobilie ohne Lizenzaussicht zu kaufen, obwohl Vermietung eingeplant war, ist einer der teuersten Fehler, die Investoren machen können.

Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen

Als Nicht-Resident zahlen Sie auf Mieteinnahmen in Spanien eine Einkommensteuer (aktuell 19 % für EU-Bürger, Stand: allgemeine Richtsätze, im Einzelfall mit Steuerberater zu prüfen), von der bestimmte Betriebskosten abgezogen werden können. Zusätzlich sind die Einkünfte in der Regel auch in Österreich/Deutschland zu erklären – das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine doppelte Steuerlast, erfordert aber eine korrekte Deklaration in beiden Ländern.

Betriebskosten realistisch einplanen

Selbst nutzen und vermieten kombinieren

Die meisten unserer Kunden kombinieren Eigennutzung mit Vermietung – etwa 4–8 Wochen selbst nutzen, den Rest des Jahres über eine Verwaltung vermieten lassen. Das reduziert die reine Renditeperspektive, macht die Immobilie aber gleichzeitig zum eigenen Feriendomizil. Diese Mischung sollten Sie von Anfang an offen mit uns besprechen, da sie die Objektauswahl direkt beeinflusst (z. B. Lage näher am Ort vs. abgelegene Ruhelage).